Mietrecht
BGH: Mieterhöhung durch Bezugnahme auf einfachen Mietspiegel der Nachbargemeinde möglich
von Rechtsanwalt Christoph Wink
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.06.2010 (VIII ZR 99/09) in einer Mieterhöhungsklage entschieden, dass eine Mieterhöhung auch in Ansehung des gesetzlich im Jahre 2001 eingeführten qualifizierten Mietspiegels auf einen einfachen Mietspiegel (und sogar einen solchen der Nachbarkommune, soweit kein „eigener“ Mietspiegel vorhanden ist) gestützt werden kann. Diesem komme eine Indizwirkung zu, die durch den Mieter – mit substantiiertem Vortrag - erschüttert werden muss.
Sachverhalt
Mit der Klage verlangt ein Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine vergleichbare Gemeinde handele. Dieser – einfache – Mietspiegel war von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden.
Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels der Nachbargemeinde stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshofs gelangt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt war ausreichend, weil für die Kommune, in der die Wohnung lag, kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.
Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels in § 558d BGB ein einfacher Mietspiegel iSd. § 558c BGB alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann.
Der einfache Mietspiegel verfüge zwar nicht über die dem qualifizierten Mietspiegel innewohnende gesetzliche Vermutungswirkung, wonach die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stelle aber ein Indiz für eine solche Annahme dar.
Der Umstand, dass der einfache Mietspiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde, führe hier zu keiner abweichenden Beurteilung.
Die Indizwirkung zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete hänge im jeweiligen Einzelfall davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt (Substantiierter Vortrag, den Erstellern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt, hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet) – substantiierten Einwendungen muss das Gericht dann nachgehen, bei Zweifeln ist die Indizwirkung erschüttert. Dann müsse der Vermieter anderweitig Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Linkhinweis
Über die Entscheidung informiert die aktuelle Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 122/2010. Das Urteil kann in Kürze über die Internetpräsenz des Bundesgerichtshofs (www.bundesgerichtshof.de) abgerufen werden.