Mietrecht
Alle Jahre wieder: Die Nutzerwechselgebühr in der Betriebskostenabrechnung
von Rechtsanwalt Christoph Wink
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Häufig finden Mieter, die aus einer Wohnung ausziehen, auf ihrer Betriebskostenabrechung eine Position „Nutzerwechselgebühr“ wieder (regelmäßig enthalten in der Berechnung der Heizosten). Die Umlage ist aber –soweit hierüber nicht eine vertraglichen Abrede getroffen worden ist – nicht zulässig.
Der Hintergrund des Gebührenanfalls ergibt sich aus § 9b HeizkostenV. Die Vorschrift verpflichtet den Vermieter, bei einem Wechsel des Mieters eine Zwischenablesung vorzunehmen.
§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.
Ungeklärt und rege umstritten war hierbei die Frage, ob die daraus resultierenden Kosten - umlagefähige - Betriebskosten oder - nicht umlegbare - Verwaltungskosten darstellen. Der Bundesgerichtshof hat sich bereits im Jahr 2007 (Urteil vom 14. 11. 2007 - VIII ZR 19/07) zu der letztgenannten Ansicht bekannt. Der Tenor des Urteils lautet:
„Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.“
Praxishinweis
Den Ausführungen des BGH ist zu entnehmen, dass es den Vertragsparteien durchaus unbenommen ist, im Rahmen einer vertraglichen Abrede die Nutzerwechselgebühren auf den Mieter zu „verlagern“. Eine Formulierung hierzu könnte wie folgt lauten (nach Schmid, in: NZM 2008, 762 ff.)
„Die beim Auszug des Mieters für eine Zwischenablesung der Messgeräte für Warm- und Kaltwasser und Heizung sowie für die Kostenaufteilung auf Vor- und Nachmieter anfallenden Kosten trägt der Mieter”.
Linkhinweis
Das Urteil des BGH vom 14. 11. 2007 (VIII ZR 19/07) kann in über die Internetpräsenz des Bundesgerichtshofs (
www.bundesgerichtshof.de) abgerufen werden.